Terceiro de boa-fé

1. Definição, Conceito e Natureza Jurídica

O terceiro de boa-fé é o sujeito que intervém em uma relação jurídica ou adquire um bem sem ter participado da relação originária e, fundamentalmente, sem possuir conhecimento de qualquer vício, ônus ou irregularidade que recaia sobre o objeto ou sobre a legitimidade das partes antecedentes. A natureza jurídica do instituto reside na proteção da confiança e na aparência de direito.

Doutrinariamente, a boa-fé exigida do terceiro subdivide-se em:

• Boa-fé Subjetiva (Psicológica): Refere-se ao estado de ignorância do sujeito acerca do vício que macula o negócio jurídico. É a crença interna de que se está agindo conforme o Direito.
• Boa-fé Objetiva (Ética/Conduta): Impõe um padrão de comportamento. Não basta o desconhecimento; exige-se que o terceiro tenha adotado as cautelas ordinárias e diligências esperadas (duty of care) para certificar-se da regularidade da situação.

2. Origem Histórica e Evolução

A proteção ao terceiro de boa-fé remonta ao Direito Romano, através da exceptio doli, evoluindo para a proteção da posse e da propriedade. No sistema germânico (BGB), a teoria da aparência ganhou contornos sistêmicos para conferir agilidade ao tráfego mercantil. No Brasil, o Código Civil de 1916 já trazia lampejos de proteção, mas foi com o Código Civil de 2002 (CC/02) que a boa-fé foi alçada a princípio geral (Art. 113, 187 e 422), consolidando a proteção do terceiro como imperativo ético e de mercado.

No Direito Comparado, o princípio encontra eco no Common Law através da figura do Bona Fide Purchaser for Value Without Notice, demonstrando a convergência das tradições jurídicas na preservação da segurança comercial.

3. Previsão Legal e Dispositivos Pertinentes

A proteção do terceiro de boa-fé está esparsa no ordenamento, com destaque para:

• Código Civil (Lei 10.406/2002):
  • Art. 167, § 2º: Ressalva os direitos de terceiros de boa-fé em face da simulação.
  • Art. 475: Protege o terceiro em caso de resolução de contrato por inadimplemento, resguardados direitos adquiridos.
  • Art. 1.268: Trata da tradição feita por quem não é proprietário, validando-a se o adquirente estiver de boa-fé e o alienante adquirir posteriormente a propriedade.
• Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015):
  • Art. 792, § 4º: Estabelece que, para o reconhecimento da fraude à execução, o terceiro adquirente deve ser intimado para opor embargos de terceiro.
  • Art. 844: Determina que a penhora de imóveis deve ser averbada no registro para presunção absoluta de conhecimento por terceiros.
• Lei 13.097/2015 (Princípio da Concentração na Matrícula):
  • Arts. 54 a 56: Estabelecem que atos jurídicos não averbados na matrícula do imóvel não podem ser opostos ao terceiro de boa-fé, reforçando a eficácia do registro público.

4. Aplicação Prática e Entendimento Jurisprudencial

A jurisprudência dos Tribunais Superiores tem sido o principal vetor de densificação deste princípio. Destacam-se os seguintes entendimentos consolidados:

4.1. Fraude à Execução e a Súmula 375 do STJ

O entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça, cristalizado na Súmula 375, dispõe: "O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente." Isso inverte o ônus da prova em favor do terceiro se não houver registro prévio da constrição, exigindo que o credor prove o consilium fraudis.

4.2. Hipoteca Firmada por Construtora (Súmula 308 do STJ)

Um marco na proteção do consumidor/terceiro: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." Aqui, a boa-fé do adquirente final prevalece sobre a garantia real bancária.

4.3. Evolução Recente: O Tema Repetitivo 290 do STJ

O STJ reforçou que, para a caracterização da fraude à execução de que trata o art. 593, II, do CPC/73 (atual art. 792 do CPC/15), é indispensável a citação válida do devedor ou a demonstração de que o terceiro conhecia a demanda capaz de reduzi-lo à insolvência.

5. Princípios Correlatos e Divergências Doutrinárias

O instituto dialoga diretamente com o Princípio da Eticidade e o Princípio da Socialidade. Contudo, surge o debate sobre a "Boa-fé Diligente".

A doutrina moderna, acompanhando decisões recentes do STJ (como no REsp 1.861.025), discute se a proteção ao terceiro deve ser absoluta apenas com a ausência de registro. Prevalece a corrente de que a boa-fé é ética e ativa: o terceiro deve realizar as buscas de certidões de feitos ajuizados no domicílio do vendedor e do imóvel. A divergência reside na intensidade dessa diligência: se limitada ao registro do imóvel (Lei 13.097/15) ou se estendida a certidões de distribuidores cíveis e trabalhistas.

6. Relevância Contemporânea e Impactos Práticos

A proteção ao terceiro de boa-fé é o que permite o funcionamento do mercado imobiliário e de capitais. Sem ela, haveria uma "probatio diabolica" em cada transação, exigindo-se a verificação de toda a cadeia dominial pretérita ad infinitum. O impacto prático é a estabilização das aquisições: uma vez que o terceiro cumpre os requisitos de cautela e não há registro de impedimento, sua propriedade torna-se plena e inatacável por dívidas do alienante, garantindo a circulação de riquezas.

Referências Legais e Jurisprudenciais

• BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil.
• BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil.
• BRASIL. Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015. (Princípio da Concentração).
• SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Súmula 375. Rel. Min. Fernando Gonçalves, julgado em 18/03/2009.
• SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Súmula 308. Rel. Min. Ari Pargendler, julgado em 22/09/2004.
• SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 1.861.025/DF. Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 2021 (Diligência mínima do comprador).