El concepto de tercero de buena fe constituye uno de los pilares de la seguridad jurídica y de la estabilidad de las relaciones socioeconómicas en el ordenamiento jurídico brasileño. Transversal a ramas como el Derecho Civil, Procesal Civil y Empresarial, el instituto busca proteger al sujeto que, ajeno a vicios o irregularidades en negocios jurídicos precedentes, adquiere derechos o establece relaciones jurídicas basado en la apariencia de legalidad y en la confianza legítima, mitigando los efectos de la invalidez o de la ineficacia de actos pretéritos.
1. Definición, Concepto y Naturaleza Jurídica
El tercero de buena fe es el sujeto que interviene en una relación jurídica o adquiere un bien sin haber participado en la relación originaria y, fundamentalmente, sin poseer conocimiento de cualquier vicio, carga o irregularidad que recaiga sobre el objeto o sobre la legitimidad de las partes antecedentes. La naturaleza jurídica del instituto reside en la protección de la confianza y en la apariencia de derecho.
Doctrinalmente, la buena fe exigida al tercero se subdivide en:
- Buena fe subjetiva (Psicológica): Se refiere al estado de ignorancia del sujeto acerca del vicio que macula el negocio jurídico. Es la creencia interna de que se está actuando conforme al Derecho.
- Buena fe objetiva (Ética/Conducta): Impone un estándar de comportamiento. No basta el desconocimiento; se exige que el tercero haya adoptado las cautelas ordinarias y diligencias esperadas (duty of care) para asegurarse de la regularidad de la situación.
2. Origen Histórico y Evolución
La protección al tercero de buena fe se remonta al Derecho Romano, a través de la exceptio doli, evolucionando hacia la protección de la posesión y de la propiedad. En el sistema germánico (BGB), la teoría de la apariencia ganó contornos sistémicos para conferir agilidad al tráfico mercantil. En Brasil, el Código Civil de 1916 ya traía destellos de protección, pero fue con el Código Civil de 2002 (CC/02) que la buena fe fue elevada a principio general (Arts. 113, 187 y 422), consolidando la protección del tercero como un imperativo ético y de mercado.
En el Derecho Comparado, el principio encuentra eco en el Common Law a través de la figura del Bona Fide Purchaser for Value Without Notice, demostrando la convergencia de las tradiciones jurídicas en la preservación de la seguridad comercial.
3. Previsión Legal y Dispositivos Pertinentes
La protección del tercero de buena fe está dispersa en el ordenamiento, con destaque para:
- Código Civil (Ley 10.406/2002):
- Art. 167, § 2º: Salva los derechos de terceros de buena fe frente a la simulación.
- Art. 475: Protege al tercero en caso de resolución de contrato por incumplimiento, resguardando derechos adquiridos.
- Art. 1.268: Trata de la tradición hecha por quien no es propietario, validándola si el adquirente está de buena fe y el enajenante adquiere posteriormente la propiedad.
- Código de Procedimiento Civil (Ley 13.105/2015):
- Art. 792, § 4º: Establece que, para el reconocimiento del fraude a la ejecución, el tercero adquirente debe ser intimado para oponer embargos de tercero.
- Art. 844: Determina que el embargo de inmuebles debe ser anotado en el registro para presunción absoluta de conocimiento por terceros.
- Ley 13.097/2015 (Principio de Concentración en la Matrícula):
- Arts. 54 a 56: Establecen que actos jurídicos no anotados en la matrícula del inmueble no pueden ser opuestos al tercero de buena fe, reforzando la eficacia del registro público.
4. Aplicación Práctica y Entendimiento Jurisprudencial
La jurisprudencia de los Tribunales Superiores ha sido el principal vector de densificación de este principio. Se destacan los siguientes entendimientos consolidados:
4.1. Fraude a la ejecución y la Súmula 375 del STJ
El entendimiento actual del Superior Tribunal de Justicia, cristalizado en la Súmula 375, dispone: "El reconocimiento del fraude a la ejecución depende del registro del embargo del bien enajenado o de la prueba de mala fe del tercero adquirente." Esto invierte la carga de la prueba en favor del tercero si no hay registro previo de la constricción, exigiendo que el acreedor pruebe el consilium fraudis.
4.2. Hipoteca firmada por constructora (Súmula 308 del STJ)
Un hito en la protección del consumidor/tercero: "La hipoteca firmada entre la constructora y el agente financiero, anterior o posterior a la celebración de la promesa de compraventa, no tiene eficacia frente a los adquirentes del inmueble." Aquí, la buena fe del adquirente final prevalece sobre la garantía real bancaria.
4.3. Evolución reciente: El Tema Repetitivo 290 del STJ
El STJ reforzó que, para la caracterización del fraude a la ejecución de que trata el art. 593, II, del CPC/73 (actual art. 792 del CPC/15), es indispensable la citación válida del deudor o la demostración de que el tercero conocía la demanda capaz de reducirlo a la insolvencia.
5. Principios Correlatos y Divergencias Doctrinales
El instituto dialoga directamente con el Principio de Eticidad y el Principio de Socialidad. Sin embargo, surge el debate sobre la "Buena fe diligente".
La doctrina moderna, acompañando decisiones recientes del STJ (como en el REsp 1.861.025), discute si la protección al tercero debe ser absoluta solo con la ausencia de registro. Prevalece la corriente de que la buena fe es ética y activa: el tercero debe realizar las búsquedas de certificados de hechos judicializados en el domicilio del vendedor y del inmueble. La divergencia reside en la intensidad de esa diligencia: si se limita al registro del inmueble (Ley 13.097/15) o si se extiende a certificados de distribuidores civiles y laborales.
6. Relevancia Contemporánea e Impactos Prácticos
La protección al tercero de buena fe es lo que permite el funcionamiento del mercado inmobiliario y de capitales. Sin ella, habría una "probatio diabolica" en cada transacción, exigiéndose la verificación de toda la cadena dominial pretérita ad infinitum. El impacto práctico es la estabilización de las adquisiciones: una vez que el tercero cumple los requisitos de cautela y no hay registro de impedimento, su propiedad se vuelve plena e inatacable por deudas del enajenante, garantizando la circulación de riquezas.
Referencias Legales y Jurisprudenciales
- BRASIL. Ley nº 10.406, de 10 de enero de 2002. Código Civil.
- BRASIL. Ley nº 13.105, de 16 de marzo de 2015. Código de Procedimiento Civil.
- BRASIL. Ley nº 13.097, de 19 de enero de 2015. (Principio de Concentración).
- SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTICIA. Súmula 375. Rel. Min. Fernando Gonçalves, juzgado el 18/03/2009.
- SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTICIA. Súmula 308. Rel. Min. Ari Pargendler, juzgado el 22/09/2004.
- SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTICIA. REsp 1.861.025/DF. Rel. Min. Nancy Andrighi, juzgado en 2021 (Diligencia mínima del comprador).
