Sílvio de Souza Lôbo Júnior
Presentación
Este trabajo busca deslumbrar la obligación propter rem, relacionando la doctrina, en especial a Maria Helena Diniz, Sílvio Rodrigues y Sílvio Venosa, además de ello se escogieron tres jurisprudencias, siendo dos del estado de São Paulo, Tribunal de Justicia, 34ª Cámara de Derecho Privado, y una del Tribunal de Justicia - Sección de Derecho Privado de la 26ª Cámara Santa Catarina, doctrinarios, la Legislación brasileña actual y la Jurisprudencia.
El primer propósito de este es las definiciones. Entender el término, y elaborar un concepto que ayude a encontrar tal obligación en el Código Civil y su aplicación en la realidad, en el caso real, en medio del cotidiano y del conflicto.
En segundo lugar, atribuir tal concepto al hecho real, la relación con el Derecho Real, así la obligación propter rem como aspecto de la obligación real, y su relación del propietario a la propiedad, su vínculo real a la cosa.
Por último, la jurisprudencia demostrando la posición de algunas cortes con sus decisiones sobre este tema.
1. Definiciones Doctrinales,
Las obligaciones propter rem, para Orlando Gomes, “nacen de un derecho real del deudor sobre determinada cosa”[1]. Arnoldo Wald afirma que las obligaciones “derivan de la vinculación de alguien a ciertos bienes, sobre los cuales inciden deberes derivados de la necesidad de mantener la cosa”[2]. Mientras que Maria Helena Diniz sostiene que la "vinculación a un derecho real, es decir, a determinada cosa de la que el deudor es propietario o poseedor"[3].
Entre otros doctrinarios en conceptos sencillos está Sílvio Rodrigues, quien describe la propter rem diciendo que, "ella ata al titular de un derecho real, sea quien sea, en virtud de su condición de propietario o poseedor[4]". Sílvio Venosa la explica afirmando que "se trata de una relación obligacional que se caracteriza por su vinculación a la cosa"[5].
Iluminado por estos doctrinarios es posible concebir las obligaciones propter rem como la obligación que siguen al objeto real (cosa), como por ejemplo las tasas de condominio a un inmueble, como el IBI.
Otra conceptualización es que obligación "es una relación jurídica transitoria de carácter pecuniario, que une a dos (o más) personas, debiendo una (el deudor) realizar una prestación a la otra (el acreedor)[6]." Y completándola recurrimos a otros conceptos como "obligación es la relación transitoria de derecho, que nos constriñe a dar, hacer o no hacer alguna cosa, en regla económicamente apreciable, en provecho de alguien que, por acto nuestro o de alguien con nosotros jurídicamente relacionado, o en virtud de la ley, adquirió el derecho de exigir de nosotros esa acción u omisión (3)."; "obligación es la relación jurídica, de carácter transitorio, establecida entre deudor y acreedor y cuyo objeto consiste en una prestación personal económica, positiva o negativa, debida por el primero al segundo, garantizándole el cumplimiento a través de su patrimonio(BARROS, 97)
[7]".
1.1 Del fin de la obligación
Maria Helena Diniz aclara que la "posibilidad de exoneración del deudor por el abandono del derecho real, renunciando al derecho sobre la cosa[8]". Sílvio Rodrigues sostiene que "el deudor se libra de la obligación por el abandono del derecho real"[9].
Sílvio Venosa relaciona la extinción de la obligación a su transmisión, "el nacimiento, la transmisión y la extinción de la obligación propter rem siguen el derecho real, con una vinculación de accesoria"[10];
A partir de estas afirmaciones doctrinarias es posible afirmar que la Obligación propter rem, por acompañar la cosa, solo cesa para el obligado de la misma forma en que se opera la transmisión de la cosa, es decir, por su tradición, o por el abandono de la cosa.
1.2 De la transmisión de la obligación
Sobre la transmisión, Maria Helena Diniz afirma que la "transmisibilidad por medio de negocios jurídicos, en cuyo caso la obligación recaerá sobre el adquirente"[11]. Sílvio Rodrigues explica que la "obligación se transmite a los sucesores a título singular del deudor".
Sílvio Venosa también afirma que "la obligación llamada real forma, de cierto modo, parte del contenido del derecho real, y su eficacia ante los sucesores singulares del deudor confiere estabilidad al contenido del derecho[12]".
2. De la aplicación legal
2.1. Casos de Aplicación
Son obligaciones "propter rem":
- La obligación que tiene el condómino de contribuir para la conservación o división del bien común; - La obligación de los propietarios de inmuebles vecinos de concurrir a los gastos de construcción de cercas divisorias; - La obligación del adquirente de un bien hipotecado de saldar la deuda que a este grava si quiere liberarlo; - La obligación que tiene el propietario de cosas incorporadas al patrimonio histórico y artístico nacional de no destruir o realizar obras que modifiquen la apariencia de estas; - La obligación de los propietarios de inmuebles colindantes de concurrir a los gastos de demarcación y renovación de los hitos divisorios destruidos; - La obligación negativa en el caso de la servidumbre, donde el dueño del predio sirviente no puede impedir el uso legítimo de la servidumbre; - La obligación del propietario de prestar caución referente a un daño inminente en un predio vecino; - Las obligaciones atinentes al derecho de vecindad;
3. Jurisprudencia
3.1 Primera Jurisprudencia
PODER JUDICIAL
SANTA CATARINA
TRIBUNAL DE JUSTICIA - SECCIÓN DE DERECHO PRIVADO
26ª CÁMARA
AGRAVO DE INSTRUMENTO N° 1.221.335-0/5
"La obligación 'propter rem' es aquella en la que el deudor, por ser titular de un derecho sobre una cosa, queda sujeto a una determinada prestación que, por consiguiente, no derivó de la manifestación expresa o tácita de su voluntad.
Lo que lo hace deudor es la circunstancia de ser titular del derecho real, y tanto eso es verdad, que él se libera de la obligación si renuncia a ese derecho.
Así pues, la deuda de condominio se vincula a la unidad que la generó. Responderá por la deuda el propietario del inmueble, incluso si hay un cambio de titularidad del dominio y la deuda le es anterior.
En este contexto, véase la jurisprudencia del E. Tribunal Superior de Justicia:
"Subasta - Inmueble - Tasas de condominio - Responsabilidad - Adquirente. Procesal Civil y Civil - Condominio - Tasas de condominio - Legitimidad pasiva - Subasta – Recurso no conocido. 1 - En línea con la orientación adoptada por esta Corte, el adquirente, en subasta, responde por los cargos de condominio incidentes sobre el inmueble subastado, incluso si son anteriores a la subasta, teniendo en cuenta la naturaleza 'propter rem' de las cuotas de condominio. 2 - Recurso no conocido." (Resp. n° 572.767-0-SC, Rei. Min. Jorge Scartezzini, j. 19.04.2005, p. 16.05.2005)
3.1 Segunda Jurisprudencia
PODER JUDICIAL
SÃO PAULO
TRIBUNAL DE JUSTICIA
34ª CÁMARA DE DERECHO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO N° 1.219.012.0072
SANTOS - 8ª VARA CÍVEL
AGRAVANTE: NICOLINO BOZZELLA
AGRAVADO: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO VAN GOGH
GASTOS DE CONDOMÍNIO - COBRANZA - EJECUCIÓN
GASTOS DE CONDOMINIO - EJECUCIÓN - OBLIGACIÓN PROPTER REM - EMBARGO DE LA UNIDAD DE CONDOMINIO - POSIBILIDAD. Tratándose de obligación propter rem, resulta posible el embargo de la propia unidad de condominio que causó la deuda, estando esta abarcada en la excepción consagrada en el art. 3o, IV, de la Ley 8.009/90. RECURSO IMPROBADO.
VOTO N° 6789
1. Se trata de un recurso de apelación interpuesto por Nicolino Bozzella, buscando la reforma de la respetable decisión, proferida en sede de acción de cobro de gastos de condominio, en fase de ejecución, que denegó la sustitución del embargo de la unidad deudora, por un inmueble menos oneroso para el deudor.
Inconforme, el recurrente argumenta la necesidad de sustitución del embargo por un inmueble menos oneroso, así como la inembargabilidad del mismo, puesto que es un bien de familia.
El recurso tramitó sin efecto suspensivo (fls. 37). El agraviado presentó respuesta (fls. 40/93), solicitando la condena del agravante por litigancia de mala fe.
Es la síntesis de lo esencial.
2. Se trata de una acción de cobro de gastos de condominio, promovida por el condominio contra el condómino, argumentando que el requerido no cumplió con el pago de los gastos de condominio.
La responsabilidad por las deudas de condominio es propter rem, ya que está garantizada directa e integralmente por el propio bien que las originó. [...]
3.3 Tercera Jurisprudencia
Superior Tribunal de Justicia
AgRg no RECURSO ESPECIAL Nº 657.386 - SP (2004/0061230-1)
RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO
AGRAVANTE : ALCIDES PANUCI
ABOGADO : KAOR TIBA
AGRAVADO : CONDOMINIO EDIFICIO MANSÃO DO BARÃO DE PORTO ALEGRE
ABOGADO : CINTHYA MACEDO PIMENTEL E OUTRO(S)
RESUMEN
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO. OBLIGACIÓN PROPTER REM. AGRAVO REGIMENTAL IMPROBADO.
El acórdão recurrido aplicó regularmente la jurisprudencia de esta Corte, en el sentido de que el cobro de cuotas de condominio, por tratarse de obligación propter rem, puede ser propuesto tanto contra el promitente vendedor como contra el promisor comprador.
Agravo regimental improvido.
Consideraciones finales
Tras una humilde, pero enriquecedora investigación, es posible crear en propias palabras algunas consideraciones pertinentes a las Obligaciones Propter Rem, definiéndolas aquí como la obligación que sigue a la cosa; la obligación perpetua que pasa por la tradición del antiguo propietario al nuevo, obligándolo a satisfacer tal obligación.
La Obligación Propter Rem solo puede extinguirse para un propietario con la tradición de la cosa a un nuevo propietario, cuando este asume la obligación. O por el abandono, en el que se deja la obligación cuando al mismo tiempo se deja el estatus de posesión sobre la cosa.
El abandono que extingue la obligación propter rem, es el mismo que extingue la posesión, por lo tanto, no hay nada que decir sobre suspensión sino sobre pérdida definitiva del derecho a la cosa.
No son solo los impuestos una obligación propter rem, este es solo un ejemplo. Toda obligación que sigue a la cosa, como la servidumbre del terreno, como cualquier otra que siga a la cosa y de ahí se origina la rica doctrina sobre el tema.
Al final, se considera la obligación propter rem como la natural de la responsabilidad por la colectividad, ya sea por el terreno gravado por la servidumbre necesaria para el paso, ya sea por el condominio necesario para el mantenimiento y conservación de la cosa. No hay nada que decir sobre la separación de esta obligación de la cosa, sin hablar de deterioro o perjuicios a la colectividad.
Referencias Bibliográficas
BARROS MONTEIRO, Washington de. Curso de Direito Civil. Vol.4.25a Ed. 1991 Editora Saraiva, São Paulo.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 2º Volume. 10ª Edição. Ed. Saraiva. Pág. 11. GOMES, Orlando. Obrigações. 11ª Edição. Ed. Forense. p. 21.
LOPES, Lívia Cardoso; et al. Das obrigações "propter rem" em face do novo Código Civil brasileiro. UGC, 2003. Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/ texto.asp?id=4798>, Acesso em 25 Set 09.
RODRIGUES, Sílvio. Direito Civil – Vol. 2 – Parte Geral das Obrigações. 30ª ed. São Paulo: Saraiva, 2002
SALVO VENOSA, Sílvio. Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos.3ª ed. São Paulo:Atlas. 2003.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA; AgRg no RECURSO ESPECIAL Nº 657.386 - SP (2004/0061230-1); RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO. Disponível em http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/4448035/1903814-mg-1000000190381-4-000-1-tjmg. Acessado em 24 Set 09.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA; SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO; 26a CÂMARA - AGRAVO DE INSTRUMENTO N° 1.221.335-0/5. Disponível em http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/4448035/1903814-mg-00000019 0381-4-df00-1-tjmg. Acessado em 24 Set 09.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA; PODER JUDICIÁRIO - SÃO PAULO - 34a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO; VOTO N° 6789; Disponível em http://ww w.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/4448035/1903814-mg-00000019 038133-4-df00-1-tjmg. Acessado em 25 Set 09.
WALD, Arnoldo. Obrigações e Contratos. 12ª ed. Ed. Revista dos Tribunais. p. 60.
[1]
GOMES, Orlando. Obrigações. 11ª Edição. Ed. Forense. Pág. 21.
WALD, Arnoldo. Obrigações e Contratos. 12ª Edição. Ed. Revista dos Tribunais. Pág. 60.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 2º Volume. 10ª Edição. Ed. Saraiva. Pág. 11.
RODRIGUES, Sílvio. Direito Civil – Vol. 2 – Parte Geral das Obrigações. 30ª ed. São Paulo: Saraiva, 2002
SALVO VENOSA, Sílvio. Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos.3ª ed. São Paulo:Atlas. 2003.
SALVO VENOSA, Sílvio. Ibidem
DE BARROS MONTEIRO, Washington (1997, v. 4:8).
DINIZ, Maria HelenaIbidem , Pág. 11.
RODRIGUES, Sílvio. Ibidem , 30ª ed. São Paulo: Saraiva, 2002
SALVO VENOSA, Sílvio. Ibidem , 3ª ed. São Paulo:Atlas. 2003.
DINIZ, Maria HelenaIbidem , Pág. 11.
SALVO VENOSA, Sílvio. Ibidem , 3ª ed. São Paulo:Atlas. 2003.
